Ako získať hypotekárny úver

Ak sa rozhodnete pre hypotekárny úver, mali by ste sa informovať vo viacerých bankách. V súčasnosti všetky bankové subjekty ponúkajú poradenstvo. Čo teda treba urobiť, aby ste získali hypotekárny úver? V prvom rade si ujasnite, čo chcete prostredníctvom hypotéky financovať (napríklad kúpu nehnuteľnosti alebo jej časti, výstavbu nehnuteľnosti a pod.). Taktiež zhodnoťte svoje súčasné finančné možnosti (teda príjmy a výdavky).

Doklady, ktoré treba predložiť
ak ste ako žiadateľ o hypotéku v zamestnaneckom pomere, musíte predložiť potvrdenie o výške príjmov (vysoké obraty na bankových účtoch obyčajne nestačia, od príjmov odpočítavajú banky všetky pravidelné náklady na domácnosť žiadateľa a skúmajú aj iné úvery, lízing, poistenie a pod.);
ak ste podnikateľ, prípadne živnostník, alebo máte iné príjmy, dokladujete ich daňovým priznaním, prípadne potvrdením o výške daňovej povinnosti;
v prípade stavby, rekonštrukcie a opráv budete potrebovať: - stavebné povolenie, - projektovú dokumentáciu, - rozpočet stavby, - prípadné zmluvy s dodávateľmi, - výpis z katastra nehnuteľností;
v prípade kúpy nehnuteľnosti budete potrebovať: - kúpnu zmluvu (zmluvu o budúcej kúpnej zmluve), - výpis z katastra nehnuteľností (doklad o tom, že nehnuteľnosť skutočne existuje a kto je jej vlastníkom, a že na ňu nie je uvalené záložné či iné bremeno).

Prvotné informácie o podmienkach poskytnutia hypotekárneho úveru môžete získať na internetovej stránke. Jej súčasťou je aj hypokalkulačka, pomocou ktorej si môžete predbežne vypočítať, či budete schopní splácať požadovaný úver (ide len o predpokladanú schopnosť, ak vyhovujete požiadavkám, neznamená to, že vám banka úver aj poskytne, to závisí od viacerých faktorov). Potom by ste mali navštíviť pobočku banky, kde získate od kvalifikovaných pracovníkov potrebné informácie a tlačivá (napríklad formulár žiadosti o poskytnutie hypotekárneho úveru s príslušnými prílohami, ktoré dokladujú vaše príjmy, zabezpečenie úveru a jeho účel).

Pri osobnej návšteve v banke odborník zhodnotí váš investičný zámer, ktorý možno v spolupráci s vami upraviť. Súčasťou osobného stretnutia je vypracovanie predbežného ratingu, t. j. posúdenie schopnosti splácať úver. Na vašu žiadosť vám bankový pracovník vystaví úverový prísľub, ktorým sa môžete preukázať napríklad predávajúcemu a ktorý je hodnoverným dokladom zaručujúcim, že od banky získate finančné prostriedky potrebné na kúpu nehnuteľnosti. Pred podaním žiadosti je dôležitým kritériom pri výbere banky výška úroku z poskytovaného úveru. Môže sa stať, že obídete aj niekoľko bánk, kým natrafíte na tú, ktorá vám bude vyhovovať.

Druhú fázu tvorí spracovanie vašej žiadosti v banke. Ak banka váš úver schváli, vyzve vás na podpis úverovej zmluvy, záložnej zmluvy a zmluvy o vedení účtu. Samozrejme, budete oboznámení so všeobecnými podmienkami. Po splnení podmienok na poskytnutie úveru, ktoré sú uvedené v úverovej zmluve, a jeho nasledujúcom schválení bankou ho môžete začať čerpať. Jednou z najdôležitejších podmienok (v prípade, že je úver schválený) je potvrdenie o zapísaní záložného práva banky na založenú nehnuteľnosť do katastra nehnuteľností. Čerpanie úveru môže byť:
jednorazové (napríklad pri kúpe nehnuteľnosti);
postupné (týka sa to výstavby alebo rekonštrukcie nehnuteľnosti), pri tomto spôsobe čerpania úveru treba písomne požiadať o vyplatenie jednotlivých finančných dávok.

Hypotekárny úver (naozaj) pre každého?
Nemáte peniaze na bývanie? Ale máte stále zamestnanie a relatívne slušný príjem? Nech sa páči, podáva sa hypotéka. Reklamný boom o hypotekárnych úveroch môže vytvárať dojem, že tento spôsob financovania bývania je dostupný naozaj pre každého, ba dokonca že ho získa aj človek s priemerným príjmom. Ako je to v skutočnosti? A čo znamená, keď banka skúma bonitu svojho klienta?
Hypotekárne úvery sú možnosťou, ako získať financie na vlastné bývanie. Na získanie nehnuteľnosti nemusíte mať k dispozícii nijaké finančné rezervy, pretože väčšina bánk v súčasnosti poskytuje už aj tzv. stopercentné hypotéky – teda v plnej výške hodnoty založenej nehnuteľnosti. Aby občan Slovenskej republiky (fyzická osoba po dovŕšení 18 rokov s trvalým pobytom na území Slovenska) získal hypotéku, musí byť úver zabezpečený tuzemskou nehnuteľnosťou. Od tohto bodu sa podmienky poskytnutia financií v jednotlivých bankách líšia. Ďalším dôležitým faktorom je schopnosť klienta splácať úver – banka hodnotí tzv. bonitu klienta.

Bonita klienta
Každý klient musí byť schopný splácať úver – to je jeden zo základných predpokladov jeho získania. Preto banka posudzuje bonitu každého klienta pred poskytnutím hypoúveru. Overovanie bonity (na základe kompletnej finančnej analýzy) pre banku znamená zamedzenie riziku, že úver poskytne žiadateľovi, ktorý ho nakoniec nebude môcť splácať riadne (v dohodnutej výške) a včas. Bonita klienta je vlastne výsledkom hodnotenia jeho príjmov a výdavkov, rodinného stavu, veku, účelu úveru a ďalších kritérií podľa požiadaviek jednotlivých bánk. Overovanie bonity môže byť jednoduchšie, ak ide o tzv. stálych klientov alebo klientov známych banke. V praxi to znamená, že majú v banke, v ktorej požiadali o úver, dlhodobo vedené účty, využívajú viaceré finančné produkty banky a pod. V takých prípadoch dokonca môže ich výsledná bonita byť nižšia (ale postačujúca) ako u iných klientov. V prípade, že by ste chceli čerpať úver v zahraničnej mene alebo v eurách, sa proces v podstate nelíši od úveru poskytovaného v slovenských korunách. Niektoré slovenské banky štandardne poskytujú úver v eurách, ktorý je výhodný pre žiadateľov s príjmom v zahraničnej mene. Do úvahy však treba vziať riziko vyplývajúce zo zmeny kurzu EUR – SKK, takže si túto možnosť vopred dôkladne zvážte a radšej si dajte poradiť vyškoleným odborníkom

Keď banka skúma
Údaje, ktoré banka zisťuje o klientovi, možno rozdeliť do niekoľkých okruhov:
osobné údaje – dátum narodenia, rodné číslo, číslo občianskeho preukazu, rodinný stav, údaje o manželovi/manželke, počet detí, telefonický a e-mailový kontakt;
údaje o trvalom bydlisku, prípadne odkedy žiadateľ býva na súčasnej adrese, ako aj typ bývania (vlastné, v prenájme, s hypotékou a pod.);
údaje o zamestnaní, resp. samostatnej zárobkovej činnosti – povolanie, oblasť pôsobenia, odkedy je klient zamestnaný, či ide o trvalý pracovný pomer, alebo o pracovný pomer na čas určitý, výška základnej mzdy, odmeny;
ďalšie finančné výdavky – možné zrážky na základe súdneho rozhodnutia, prípadne či klient nemá vyživovaciu povinnosť nariadenú súdom (výživné), ďalšie úvery (spotrebné), lízing, stavebné sporenie a pod.;
nakoniec sa uvádzajú údaje o požadovanom úvere – výška, mena, splatnosť, typ úrokovej sadzby, účel úveru, akou nehnuteľnosťou bude zabezpečený a pod. V prípade solidárneho dlžníka alebo spoludlžníka, t. j. osoby, ktorá preberá na seba splácanie dlhu banke spolu so žiadateľom o úver, sa postup nelíši od situácie, keď o úver žiada jedna osoba. Vtedy treba poskytnúť všetky doklady o oboch osobách (o žiadateľovi aj spoludlžníkovi) a žiadosť o úver spoločne podpísať. Práva a povinnosti solidárnych dlžníkov sú v úverovom vzťahu rovnaké.

Aké doklady budete potrebovať?
Na posúdenie bonity treba viaceré doklady. Pre všetkých žiadateľov, t. j. pre fyzickú osobu, právnickú osobu aj pre žiadateľa, ktorý má príjem v zahraničí (resp. v zahraničnej mene) sú spoločné tieto doklady:
preukaz totožnosti;
znalecký posudok nehnuteľnosti, ktorá bude slúžiť na zabezpečenie;
dokumenty preukazujúce účel použitia úveru (kúpna zmluva, zmluva o diele, predchádzajúca úverová zmluva a pod.). Okrem toho treba banke predložiť aj ďalšie dokumenty:
fyzická osoba – potvrdenie o príjme od zamestnávateľa na tlačive príslušnej banky, výpis z účtu, prípadne aj doklady na preukázanie výdavkov;
živnostník, právnická osoba – výpis zo živnostenského registra, prípadne obchodného registra, daňové priznania za posledné dva roky, potvrdenie daňového úradu a ďalšie dokumenty podľa požiadaviek tej-ktorej banky (napríklad výkaz ziskov a strát);
žiadateľ o úver s príjmom v zahraničí – pracovná zmluva, potvrdenie zamestnávateľa o výške príjmu, výpisy z účtu, doklady k výdavkom. V tomto prípade treba poskytnúť doklady v jazyku, ktorý bude banka akceptovať.

Hypokalkulačka nie je o bonite.
Prvotné informácie o hypotekárnom úvere môžete získať aj na internetových stránkach jednotlivých bánk. Ich súčasťou je aj hypokalkulačka, ktorá však nepodáva nijaké informácie o vašej bonite. Ide len o matematický výpočet predpokladanej mesačnej splátky úveru po zadaní jeho výšky a lehoty splatnosti. Niektoré kalkulačky síce vyžadujú viac vstupných informácií, ale ide len o nezáväzný údaj. Pritom podľa výsledkov prepočtu sa klient môže snažiť meniť údaje tak, aby mu vyšiel priaznivý výsledok. V banke však musí podložiť všetky informácie skutočnými dokladmi. Úlohou hypokalkulačky je prilákať klienta do pobočky banky, kde mu vyškolený pracovník poskytne kompletné informácie a zhodnotí sa jeho bonita.

Slovník pojmov:
Bonita klienta – výsledok hodnotenia klienta, jeho príjmov a výdavkov, rodinného stavu, zamestnania, účelu úveru a pod. Solidárny dlžník – osoba, ktorá preberá na seba záväzok, t. j. splácanie dlhu banke, spoločne s hlavným dlžníkom; spolužiadateľom o úver môže byť napríklad rodič a dieťa, osoby, ktoré sa stávajú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti, prípadne manželia, ktorí majú zrušené bezpodielové vlastníctvo.


Znížte si splátky z hypotéky
Pri spätnom pohľade zistíme, že rok 2005 pripravil dostatočne živnú pôdu na podporu a následné bujnenie záujmu o hypotekárne úvery. Okrem znižovania úrokových sadzieb niektoré banky pristúpili aj k zjednodušeniu podmienok čerpania úverov, čo uľahčilo administratívu. Dôsledkom týchto skutočností bol nárast záujmu o hypotéky zo strany klientov. Koniec koncov táto forma financovania patrí medzi najrýchlejšie cesty, ako sa dopracovať k vlastnému bytu alebo domu. V skratke možno povedať, že dôležitým kritériom na získanie hypotéky je bonita klienta. Banka hodnotí vašu finančnú situáciu z hľadiska vašich skutočných (teda zdokladovaných) príjmov a výdavkov. Platí: čím lepšia, resp. vyššia je bonita, tým nižší úrok. Keď hovoríme, že banka hodnotí vašu finančnú situáciu, máme na mysli vašu schopnosť splácať úver, skúmanie bonity klienta v podstate slúži ako prevencia na ošetrenie rizika, že nebudete schopní úver splácať. Potom banka vypracuje tzv. rating alebo skóring klienta. Pri hodnotení sa berú do úvahy viaceré faktory, ako sú hodnota nehnuteľnosti, dĺžka úverového vzťahu, výška príjmu, niektoré banky zisťujú aj tzv. demografické informácie o klientovi, napríklad vek, ukončené vzdelanie, rodinný stav a pod. Každá banka si určuje vlastné kritériá.

Čím viac, tým menej
Zjednodušene možno povedať, že pri určovaní výšky hypotekárneho úroku platí akási (matematicky vyjadrené) nepriama úmera. Napríklad v niektorých bankách rozhoduje o tom, do akej ratingovej triedy budete patriť, najvyššou mierou hodnota nehnuteľnosti (resp. pomer medzi výškou úveru a zabezpečením nehnuteľnosti), pričom platí: čím vyššia je hodnota nehnuteľnosti (vzhľadom na výšku požadovaného úveru), tým nižší úrok môžete získať. Napríklad ak si chcete zobrať hypotekárny úver vo výške milión slovenských korún a hodnota nehnuteľnosti je dva milióny, jej zabezpečenie je 200 %. Tak si pri čo najvhodnejšom pomere hodnoty nehnuteľnosti a výšky úveru (nad bankou požadovanú minimálnu hranicu) máte šancu zlepšiť úrokovú sadzbu. Z uvedeného príkladu vyplýva, že nie výška úveru a hodnota zabezpečenia, ale ich vzájomný pomer majú vplyv na výšku úroku. Samozrejme, na to, aby ste získali čo najvýhodnejšiu úrokovú sadzbu, nestačí mať len bonitnú nehnuteľnosť. Nijaká banka sa totiž na úver nepozerá len cez jedno kritérium. Tam, kde nie je dostatočný príjem, nepomôže ani dvojnásobné zabezpečenie nehnuteľnosťou. Ak je napríklad hodnota nehnuteľnosti milión slovenských korún a chcete si vziať 100-percentnú hypotéku, počítajte s vyšším úrokom. Pri 1000-percentnom zabezpečení vám, naopak, v niektorých bankách môžu poskytnúť aj tzv. VIP úrokovú sadzbu, ktorá je veľmi výhodná. Na druhej strane treba povedať, že banky majú stanovené aj tzv. stropy, čo v praxi znamená, že nie je možné úrok donekonečna znižovať – teda že sa nedá ísť pod základnú sadzbu stanovenú bankou.

Ďalším podstatným faktorom, ktorý má vplyv na výšku úroku, je aj dĺžka úverového vzťahu. Obdobie splatnosti hypoték sa pohybuje od štyroch do tridsať rokov. Môžete sa rozhodnúť medzi variabilnou alebo fixovanou úrokovou sadzbou, ale zväčša platí: čím je fixácia dlhšia, tým vyšší je aj úrok. Ak vám to finančná situácia dovoľuje, môžete si vziať úver na čo najkratšie obdobie. Pri kratšej lehote splatnosti menej preplatíte, a to aj napriek tomu, že budete mať rovnaký úrok ako pri časovo dlhšom úvere. Musíte však počítať s vyššími mesačnými splátkami, pretože istina sa odbúrava rýchlejšie, čo v praxi znamená, že sa musí rýchlejšie splácať. Čo sa týka príjmu klienta, platí: čím vyššie sú príjmy (vzhľadom na výšku splátky), tým nižší úrok vám banka poskytne. Pri tomto kritériu sa do úvahy berie pomer medzi čistým príjmom a finančnou rezervou (to, čo vám zostane po odpočítaní životného minima, ostatných výdavkov a výšky mesačnej splátky). Oveľa väčšiu šancu, ako získať lepší úrok, budete mať, ak váš príjem je napríklad 30000 Sk a mesačná splátka je vo výške 6000 Sk ako pri splátke 20000 Sk, a to z jednoduchého dôvodu – pomer medzi čistým príjmom a vašou finančnou rezervou je v prvom prípade vyšší, a teda aj výhodnejší pre vás. Každá skutočnosť sa podieľa na konečnej výške vášho úroku. Pri ratingovom systéme hodnotenia sa všetko boduje, pričom každá banka má vypracované individuálne bodové rozmedzie.

Ďalšie spôsoby, ako vyzrieť na percentá
Úľavu z úrokovej sadzby môžete získať v jednotlivých bankách (kritériá sa odlišujú), napríklad ak: ste klientom danej banky;
na účet, ktorý máte v banke zriadený, (zvyčajne) minimálne po dobu šiestich mesiacov zasielate váš mesačný príjem;
máte uzatvorené životné poistenie – v takom prípade možno životné poistenie vinkulovať v prospech banky (to platí, ak životné poistenie nie je nevyhnutnou podmienkou na poskytnutie hypotekárneho úveru);
sa rozhodnete pre niektorý z balíkov produktov, ktoré banka ponúka;
investujete do podielových fondov (čo predpokladá mať k dispozícii dodatočné voľné finančné prostriedky);
ste vlastníkom akcií danej banky,
v prospech banky založíte nehnuteľnosť, ktorá sa nachádza v atraktívnej lokalite (to znamená, že v prípade výkonu záložného práva banka nebude mať problém s jej predajom za výhodnú cenu);
ste vydatá alebo ženatý;
máte menej ako 36, prípadne 40 rokov.
máte stabilnú dobre platenú prácu v spoločnosti s výbornou reputáciou, prípadne pracujete v štátnom podniku (v podstate ide o menej rizikového klienta).
Uvedené spôsoby zníženia úrokových sadzieb sa najčastejšie používajú pri klasických hypotékach. V prvom rade musia byť splnené dve základné kritériá, a to vyhovujúca bonita klienta a zabezpečenie nehnuteľnosti, až potom možno hovoriť o ostatných úľavách z úrokovej sadzby. Nedostatočný príjem alebo hodnotu nehnuteľnosti nemožno takýmto spôsobom „vylepšiť“.
Úroková sadzba sa skladá zo:
a) základnej úrokovej sadzby a rizikovej prirážky, b) BRIBOR-u (najčastejšie šesťmesačného) a rizikovej prirážky. Rozdiel medzi nimi spočíva v tom, že zatiaľ čo základnú úrokovú sadzbu možno zmeniť až na základe rozhodnutia finančného výboru alebo predstavenstva banky, BRIBOR viac závisí od situácie na finančnom trhu, podľa čoho sa aj mení. Keď úrok tvoria BRIBOR a riziková prirážka a BRIBOR stúpa, zvyšuje sa aj pohyblivá úroková sadzba (riziková prirážka sa nemení).